Anasayfa / Genel / GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

GAYRİMENKULLER İPOTEK ALINIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, arz ve talebe göre ekonomik destek alınması ihtiyacını doğurmuş, bu destek de finans kuruluşlarınca sağlanmıştır. Maliyetlerin bankalar tarafından karşılanması süreci, gayrimenkullerin teminat gösterilmesini zorunlu hale getirmiştir. Nakit karşılığında birçok gayrimenkul bankalarca teminat/ipotek olarak alınmaktadır.

Riskli alan ilan edilen bölgelerde teminata konu gayrimenkuller için finans kuruluşları, şartnameleri çerçevesinde gayrimenkulün türü, yasallığı, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak risklere göre farklı uygulamalar yapabilmektedir. Bu durumun tespiti için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

· Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı gibi alanlardan hangisinde kaldığı araştırılmalıdır.

· Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri kapsamında ilan edildiğine bakılmalıdır. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmelidir.

· Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu konusunda bilgi alınmalıdır.

· Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı, Riskli Yapı ilan edilmesinden sonra tapu kütüğünde; dönüşüm, yenileme veya riskli alanda kaldığı, riskli yapı olduğuna dair bir beyan konulup konulmadığı hangi kanun ve maddesine göre, hangi kurumca konulduğu araştırılmalıdır.

· Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul kentsel dönüşüm alanında bulunmayabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir. Riskli yapı beyanı olan bir gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği bilinmelidir.

· Kentsel dönüşüm; imar, proje ve yeniden yapılaşma kapsamında uzun zaman alacağından, bu alanlarda dönüşümden sonra imar planları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır. İmar ve projeler yapılmışsa hangi kurumlarca onaylandığı ve onay tarihleri ile ilgili bilgiler alınmalıdır.

· Dönüşüm sonucunda uygulanacak projeye göre bir inceleme yapılarak, yeni inşa edilecek yapılardan teminata konu gayrimenkule kayıtlı parsele veya hisseye karşılık verilecek yapı türünün ve özelliklerinin detaylı olarak incelenmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm alanında kalan yapılar, dönüşüm kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde işlem görmektedir. Plan ve proje tamamlanana kadar yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar dahi yıkılma riskleri bulunmaktadır. Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise kentsel dönüşüm sonunda yapılacak imar çalışmaları sonucunda, parselin şeklinde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişme ve hisseli hale gelme riskleri bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, beklentilerin yükselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa değerinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif değerler de oluşabilir. Tüm bu durumlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm alanındaki gayrimenkullerin teminat açısından riskler barındırdığı görülmektedir.

Bu nedenle gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması sürecinde, rapora konu gayrimenkulün kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki riskli alanlarda yer alıp almadığı belirlenmeli, eğer riskli alan ilan edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıda değindiğimiz tüm hususlar titizlikle incelenerek raporun oluşturulması büyük önem taşımaktadır.

Hüseyin Aksoy (Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kontrol Birim Müdürü-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi)

İlginizi Çekebilir

KONUTTA “TRANSFORMASYON” DÖNEMİ

KONUTTA “TRANSFORMASYON” DÖNEMİ

Son 10 yılda özellikle gecekonduların kentsel dönüşümü ile atağa geçen inşaat sektörünün, bundan sonraki aşaması …

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir